出租按揭解碼：新手業主與資深包租公終極指南，成功輕鬆收租
買樓出租租金回報可觀，無論是剛剛開始涉足房地產投資的新手，還是希望增加現有資產的資深房東，了解租賃按揭的相關知識都是非常重要。租賃按揭涉及到資金運作、風險管理和法律合規等多方面的內容，不僅影響投資回報，還會直接關係到財務穩定和長期發展。
出租物業最多借幾多成？
出租物業最高按揭成數可最多6成。香港出租物業的按揭貸款比例通常較低，因為出租物業不符合申請9成按揭，按揭保險計劃規定抵押的物業必須為自住用途，所以凡出租物業只能於銀行申請最多6成按揭。如果需要更高的按揭成數，可以尋找財務機構來獲取額外的融資支持。財務機構的彈性更大，提供二按服務，為投資者提供更多的資金選擇，滿足其投資需求。按揭成數也取決於借貸人的信用狀況、收入情況以及貸款機構的政策。要確切了解最大的按揭比例，最好直接向香港的金融機構或專業貸款顧問諮詢。
自住&出租壓力測試大有分別
「壓力測試」是銀行實施的一項審批按揭條件，申請按揭時要通過兩關。第一關，就是「供款佔入息比率」；第二關，需假設在現水平按息上升兩厘後，供款佔申請人月入不多於某水平。出租物業「供款佔入息比率」一般較低。
部分自住買家可以通過發展商申請高成數按揭，發展商售樓時一般都會聯同財務機構推出「發展商按揭計劃」。買家置業時會經銀行批核部份按揭金額，若沒有足夠積蓄支付首期，則需要透過發展商按揭申請額外貸款，亦即物業二按。有些發展商會推出非常寬鬆的按揭計劃，讓買家可免入息證明承造整個按揭，避開銀行的壓力測試，坊間稱為「呼吸Plan」，發展商按揭於這個情況下便會成為一按。此按了解更多關於樓宇按揭小錦囊。
租金否可當作入息計算？
出租物業申請按揭可以把租金收入計算入壓力測試之中。租金收入可分為實際租金收入及擬租金收入，實際租金收入是指買入的物業現正有人租用，並能提供已打釐印的租約合同，在此情況下，一般租金收入可當7折計算。如果租約沒有打釐印，便只能6折計算。例如一個單位月租$15,000，租約有打釐印可把$14,000放入壓力測試計算，沒打釐印便只能把$12,000租金計算。因此有已打釐印的租約合同的業主，在壓力測試之中較有優勢。
購入時是自住，之後轉出租可以嗎？
在將自住物業轉為出租物業之前，業主應先通知承按銀行或財務機構。機構會對該單位重新估價，如果按揭餘額高於現行出租物業六成按揭上限，業主需補回差額並取得「出租同意書」方可出租。此外，業主還需仔細檢查按揭貸款合同中的相關條款，以確保符合貸款要求。某些物業可能有管理規定或業主組織的條款，限制出租物業的權利，業主需了解並遵守這些規定。最後，出租物業可能涉及稅務和法律方面的問題，包括租金稅、出租合同條款和房東責任等，業主需全面了解相關要求。
買入「劏房」出租可承造按揭嗎？
劏房一般是指在建築物原先經批准的圖則上顯示的一個樓宇單位，被分間成兩個或以上的獨立房間。劏房的買賣和出租可能會涉及到法律和規定的問題，而且根據政府的政策，劏房的合法性和可行性可能會有所不同。
一般情況下，銀行對「劏房樓」的按揭申請偏向保守，並不是每間銀行都接受劏房樓按揭。如有業主打算將整個單位連租約出售予買家，買家要留意單位有否違反屋宇署的要求，例如過度改裝變成「僭建」出租，亦要留意有關建築、消防法例，阻塞走火通道、排水及通風系統受影響等都有可能影響其按揭申請。另外，銀行為保障自身利益，對出租劏房的審查較為嚴格，很大機會委派估價行視察單位及驗樓，因此連租約的單位需注意安排。
因此，「劏房樓」業主可以考慮財務機構，因為財務機構通常提供比銀行更靈活的貸款條件，可以根據客戶的實際情況量身定制按揭方案，滿足不同需求。對於劏房樓這類較為特殊的物業，經驗豐富的康業信貸快遞提供專業的估價服務，確保物業價值得到準確評估。
簡而言之，掌握租賃按揭的知識能幫助投資者在房地產市場中做出更明智的決策，實現更高的投資回報，同時保障財務穩定與長期發展。
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