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物業估價懶人包

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物業估價是買樓前重要一環!所謂物業估價 ,是由一位測量師基於一個特定的目的(如買賣、租賃等等)而對物業作出的一個價值評估。銀行會利用物業估價作為提供按揭服務的風險管理措施,估價可以斷定客人究竟可以向銀行申請到幾多按揭貸款額。雖然物業估價可以輕易地向銀行職員索取,但大家千萬不要小看估價的重要性。

什麼是物業估價?
物業估價是測量師為一個指定物業估算它的價值,因此估價。物業估價是做按揭的重要指標,現時金管局規定的按揭成數上限主要根據物業的價值而決定。站立於銀行的角度,物業估值是一個風險管理措施,銀行是不會借出多於物業估價的按揭貸款金額。

在一般的程序上,當業主簽完臨時買賣合約並遞交按揭申請後,銀行會為物業進行估價確保估價價值接近成交價。測量師在這個情況會比較同區的類似單位最近成交尺價決定單位的價值,藍籌屋苑一般比較容易估價。不過要留意,由於測量師會用「土地註冊處」成交價計算,因此參考的尺價一般只會反映一個月前的價格,最終的估價未必反映今日市場的狀況。另外,如果單位屬於村屋、唐樓、寫字樓、地舖或者位於比較偏遠地區銀行有機會需要到實地考察方可作出估價。

如何獲取物業估價?
客人可以透過按揭經紀、銀行職員、網上、測量師行等渠道獲取物業估價。最方便一定是向按揭經紀查詢因為他們可以一次過為客戶獲取不同銀行的估價。客人直接向測量師行獲取估價報告的話有機會需要支付費用。

同時,匯豐銀行、恒生銀行、渣打銀行、中國銀行有提供網上免費物業估價。要留意網上估價通常適用於大型住宅屋苑。小型單棟住宅、唐樓、村屋、寫字樓、工廈等其他的物業種類就未必能夠可以於網上獲得估價。

什麼是網上物業估價?網上物業估價準確嗎?
大型的銀行例如匯豐、中銀、恆生、渣打及東亞銀行的網站的都有提供免費網上物業估價給大家參考。網上物業估價得出的估價的由來是源自於測量師行或估價行。流程上,大型銀行一般都會向測量師行或估價行購買物業成交數據然後因應數據作出估價。

雖然網上物業估價都是免費的,不過要留意網上估價一般未能反映實際樓市情況,而且銀行未必一定會採用網上估價作批核按揭的估價。因此,各位有打算申請按揭的業主不要盲目跟隨網上估價。如果最後銀行作出的估價比網上估價低,買家有機會借不足按揭。

假設樓市正在上升,業主進取開價導致買家需要追價成交,免費網上物業估價未必反映得到成交價,引致 估「不到價」 的情況。反之,假設樓市向下行導致成交價低於物業估價,這個「估足價」或「估突價」情況有機會影響新買家承造按揭。

在估不到價或估突價的情況,有機會導致銀行做不足按揭的情況。在銀行保守的角度,會懷疑為什麼業主會需要劈價賣樓,因為在一般情況只需要平少少就必定會有人承接,要劈價超過 20% 賣樓不合乎正常邏輯,因而借最多 5 成至 6 成,嚴重起來拒批按揭。相反,如果買家高追20%,銀行亦會懷疑為什麼買家需要作出這種行為。這種不合理的情況亦會減低獲批機會。

值得留意的是,網上估價未必會反映出凶宅單位的估價。如果所牽涉的單位屬於凶宅,最好避免用網上估價。

概括而言,免費網上估價只不過是一個參考。業主及準買家可以用免費網上估價的結果用作了解市場情況。不過,正如上述,網上估價只是一個參考。

資料來源:ROOTS 上會