凶宅按揭｜凶宅與同層有凶宅的按揭影響分析
甚麼是凶宅？凶宅按揭的定義及影響
凶宅，社會上普遍是指曾經發生過非自然死亡事件的房屋，如自殺、他殺或意外死亡等。在香港，由於凶宅往往被認為不吉利，潛在準買家和投資者通常會避開購置這類物業，進而影響其市場價值和流動性。導致凶宅成交困難，較難以出售或出租，樓價因此被壓低。對於財務機構來說，房產的市場價值和流動性是審批按揭申請時評估風險的重要指標，凶宅或被視為轉售價值低的高風險資產，影響按揭的批准和條件。凶宅按揭是指涉及凶宅物業的按揭貸款。凶宅按揭的審批往往較一般物業更為嚴格。
按揭審批的基本原則：銀行和財務機構如何評估凶宅按揭的風險？
如需申請凶宅按揭，首先需了解的是按揭審批的基本原則。銀行和財務機構在審批按揭申請時，會對物業進行全面的風險評估，包括物業的市場價值、地理位置、結構狀況以及歷史背景。具體來說，財務機構會考慮以下幾個方面：
- 市場價值：凶宅物業的市場估值會影響貸款金額和利率。一般而言，凶宅物業的估值會較同區類似物業低約兩至三成，具體跌幅視乎個案性質而定，直接影響凶宅按揭額度。
- 凶宅事件的性質和發生時間：在凶宅按揭的審批過程中，風險評估包括凶宅事件的性質和發生時間，時間越久遠的個案，對按揭審批的影響較小。
- 流動性：市場上對該物業的需求程度，凶宅由於需求不足，流動性較差，從而提高凶宅按揭的難度。
- 過往紀錄：物業的歷史背景，包括是否有違規建築、法律糾紛或曾經發生非自然死亡事件。
- 借款人的財務狀況：準買家的信用評級、收入狀況以及還款能力也是決定凶宅按揭批核的重要因素。
凶宅對按揭利率的影響：凶宅按揭的申請是否會影響利率？為甚麼？
凶宅的特殊性會直接影響按揭利率。由於凶宅市場價值通常較低，流動性普遍不高，銀行或財務機構為了應對批出凶宅按揭的潛在風險，可能會提高貸款利率。此外，財務機構還需要應考慮到凶宅按揭可能帶來的更長持有時間和更大的處理難度，這些因素會反映在風險溢價上。意味準買家在購買凶宅時，可能面臨較高的利率，從而增加整體購置物業的成本。
同層有凶宅的影響：當同一樓層有凶宅時，整體樓層的樓價和凶宅按揭條件會怎樣變化？
當同一樓層存在凶宅時，該層所有房產的市場價值可能會受到影響。潛在準買家可能會因偏見或風水因素而避開該樓層，或導致該層樓價下降，可流動性降低。對於按揭申請者來說，即使其購買的並非凶宅本身，財務機構也可能會將整體樓層的風險納入考量，從而影響按揭條件，如提高利率、降低貸款金額或縮短貸款期限。
準買家的應對策略：如何在凶宅情況下獲得更好的凶宅按揭條件？
準買家在面對凶宅時，可以採取以下策略以獲得更好的按揭條件：
- 詳盡的市場調查：了解市場對該類房產的接受程度，尋找潛在的價格優勢。
- 增加首期付款比例：降低貸款比例，以減少對銀行或財務機構的風險擔憂。
- 購買凶宅保險：部分保險公司提供針對凶宅的特殊保險，減少財務機構的風險評估壓力。
簡而言之，凶宅雖然因為其特殊性對市場價值和按揭條件造成影響，但準買家仍可以通過多種策略減少這些影響，尋求更好的按揭條件。透過理解凶宅的特性和市場反應，並採取適當的應對策略，是成功獲得按揭的重要關鍵。
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