有意樓換樓業主必讀-先買後賣早享受，先賣後買風險大

樓市回溫，再加上政府再次放寬非按保按揭成數，許多人都考慮趁機進行「樓換樓」。業主在迎接新成員的到來後，發現現有住所的空間不足以應對家庭的需要，因此考慮換樓到一個更大的物業；亦都有可能換樓到其他物業，藉此增加流動資金。樓換樓情況下，到底是「先賣後買」還是「先買後賣」比較划算呢？

先買後賣：資金壓力及入息要求較高

在先買後賣的換樓情況下，買家首先購買新物業，然後再出售舊有物業。優點在於可以直接搬進新居，省去了換樓尋找臨時短期租約的麻煩，而且無需繳交額外的租金，只需搬遷一次已足夠。而先買後賣缺點也很明顯，買家面臨著首期資金及按揭的問題。

首先，換樓需要準備好足夠的首期資金。擁有兩層物業也意味著需支付兩份從價印花稅。不過，若在一年內賣出舊有物業，可以申請轉為徵收首置印花稅，部份已付之印花稅可獲退還。

其次，在承造按揭時，就等於持有兩層物業，銀行可能會視為投資物業看待，而只能批出最高50%按揭。若能證明購入單位作自住用途則可以獲取最高80%按揭，因「先買後賣」未有沽出物業，並不會以「首置買家」的最高成數計算。

另外，銀行在計算入息時也有更高的要求，因為銀行需要將舊有未賣出的物業與新購單位之按揭供款額一併計算在內，供款佔入息比率亦需調低，樓換樓入息要求相對地較高。

先賣後買：避免風險的換樓方法

當考慮進行樓換樓時最安全的做法是在完成舊有物業交易之後再購買新居。在先賣後買的情況下，買家首先出售舊有物業，然後再購買新物業。優點在於可以先處理舊有物業的出售，獲得資金後再進行新居購買，減輕資金壓力，亦避免需要支付額外的按揭貸款或承擔兩套物業的負擔。

其次，先賣後買需要處理臨時住屋的問題，在賣出舊有物業後，買家需要找到臨時住處，直到購買到新的物業。一些地區為換樓買家提供短期租賃的住宅選擇，如酒店或服務式公寓，提供較短時間的住宿選擇。先賣後買需要搬遷兩次：一次是從舊有物業到臨時住處，另一次是從臨時住處到新的物業，過程可能比較麻煩，會帶來一些不便。

至於採取「先賣後買」的換樓客，有機會在成交期釋出單位，則有可能用「首置買家」身份申請最高90%按揭；但若未能在成交前沽出舊有物業(註: 以「轉讓契約」作依歸，而不能以「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作準)則最高只能申請80%按揭。

為了避免財務風險和不必要的壓力，樓換樓最安全的做法是在完成舊有物業交易後才考慮購買新物業，確保在購買新物業時擁有更穩定的財務狀況和更清晰的市場條件。

然而，由於樓市變化莫測，買家或許會希望趁早抓住入市時機。建議買家不要在舊有物業的買賣合約簽訂之前就進入市場，以免承擔過大風險。如果出現了舊有物業交易出現問題，而導致未能調動出售物業的資金完成新單位交易，部分銀行及財務機構亦有提供過渡性貸款以協助樓換樓的客人。

簡而言之，樓換樓是一個具有風險的房地產交易策略，特別是在先買後賣的情況下。在考慮採用這種策略時，應該仔細評估風險並做好準備，以確保自己能夠應對各種可能出現的情況。

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