銀主盤可否做按揭？買前注意定價、購買程序及按揭細節

新一份《財政預算案》宣佈全面撤辣，二手樓成交量即時創新高。成交個案中時常會看到銀主盤低於市價出售，好像很優惠。購買銀主盤一般被市場認為是「執平貨」，跟低價劃上等號，那麼銀主盤是否一定划算？銀主盤又可否做按揭？買銀主盤前留意定價、購買程序及是否適合按揭等問題，學習更多，做個精明買家。

甚麼是銀主盤？
「銀主盤」指原業主拖欠房屋貸款或抵押貸款而未能償還物業貸款，因此借貸方（銀行或財務機構）向法院提起訴訟，並以該物業作為抵押品進行拍賣，以償還債務。由於銀主盤的售價通常較市場價格便宜，因此吸引了許多買家的關注和購買。

銀主盤如何定價？
銀主盤的定價通常是基於市場價值，銀行或財務機構收回物業時，會為物業做估價。一般會以貼近市價出售物業，或設定一個低於市場一至兩成的價值起標，以促使快速出售。買家需要注意，銀主盤的價格可能反映了物業的狀況和風險。物業內裝修、坐向、觀景、樓層等細節都會影響到其估價，因此即使是銀主盤在買入前最好先睇樓。過去亦出現過銀主盤拍賣氣氛熱烈、市場需求高，致成交價高於估價，原業主在還清貸款之餘，還有錢落袋。

銀主盤購買程序
購買銀主盤的程序與一般物業購買程序類似，包括出價、競標、簽署合約等。一般的地產代理都有列出近期銀主盤，同時拍賣物業網亦會定期顯示會有銀主盤拍賣近況及拍賣地址。若想透過地產代理直接買銀主盤，買家只需要向地產代理說出「心水價」，地產代理便會幫忙寫下標書交向銀行。透過地產代理或拍賣行買銀主盤，買家都可以查詢可否睇樓，以了解物業狀況。買家需要確保自己了解所有的拍賣條款和條件，以及物業的狀況。

銀主盤可否做按揭
銀主盤與其他二手物業一樣，買家可以向銀行或財務機構承造按揭，不過，如有以下問題，銀行或財務機構可能不會承按，到時買家可能要全額支付樓價。

樓契缺失
銀主盤的樓契不齊，如果物業是無契或半契，銀行或財務機構不會承造按揭。「半契樓」是指一些原本屬分權共享的物業，但因其中一方把自己的份數賣走，而出現「半契樓」的情況。作為「半契樓」準買家要有不能承造按揭的心理準備外，最好還要了解單位背景。而銀主盤一般需要在臨約時簽署必買必賣，即使發現樓契不全都不能「踢契」。買家只能「一炮過」付清款項，或「撻釘」被沒收訂金。

潛建問題
如購入的銀主盤有僭建問題，銀行或財務機構就不會承造按揭。買家需要清拆僭建物後，大部分銀行或財務機構才會批出按揭。

銀主盤常見問題
購買銀主盤有沒有額外使費？
如銀主盤物業拖欠負債，例如管理費及水電費，如土地註冊處上列明有拖欠管理費，買家需要預留金錢支付管理費等欠款。

購買銀主盤成交期多久？
與一般買賣二手樓不同，銀主盤成交期是由承按的銀行或財務機構決定。買家申請按揭要注意時間，儘早申請預留較多時間讓銀行或財務機構審批。

銀主盤也有凶宅嗎？
部份銀主盤可能發生過事故，因此被視為「凶宅」。如果對「凶宅」感到介意，或會為心理帶來負擔和不適。在考慮購買銀主盤之前，需要仔細考慮充分的研究和評估。

銀主盤如連帶租約，有甚麼影響？
部分銀主盤可能連同租約出售，對於購買物業並希望申請按揭的買家來說，按揭成數會有所限制。對於沒有按揭負擔的申請人，按揭成數通常只有五成。而對於已有現有按揭負擔的申請人，按揭成數則可能降至四成。

簡而言之，銀主盤是一個有吸引力的置業選擇，但買家需要理解其中的潛在風險和注意事項。謹慎的購買程序和詳細的研究是成功購買銀主盤的關鍵。

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