轉按套現理財教學｜套現好處逐點數、申請程序分析

日常生活中，無論係突如其來的家庭維修、意料之外孩子的教育開支，還是計劃一次夢想中的假期，資金的需求總是不期而至。很多業主在供了幾年的按揭後，經常會思考如何能夠節省一些利息支出，同時增加一點現金流，減輕壓力。通過轉按套現，業主可以利用機會重新安排按揭條件，將物業增值變「提款機」。每月的壓力能夠減輕不少，手頭上也能多出一些現金來應對其他生活開支或投資機會。

轉按是指把原有的銀行按揭貸款轉移至另一間銀行或財務機構，轉按主要分兩種做法，包括平手轉按和轉按套現。

平手轉按【不改變貸款額】

平手轉按是把餘下的貸款額由原先的銀行或財務機構轉移至另一家，是按揭市場上的一種常見做法。舉例，如果物業買入時價值 800 萬元，未供完之貸款額為 200 萬元，借貸人可選擇將未供完之 200 萬元轉至向另一間財務機構借貸，貸款額維持不變，即是平手轉按。讓借貸人將現有按揭貸款轉移到新的貸款機構，而不需要支付提前還款罰款或其他相關費用。

轉按套現【增加貸款額】

轉按套現是指借貸人通過將現有的按揭貸款轉移到新的貸款機構，同時利用轉按套現增加貸款額度，並將新增的貸款額以現金形式提取出來。轉按套現的做法比較適用於樓價上升的情況，讓借貸人能夠利用物業的增值部分轉按套現，用於如債務合併、家居裝修、投資或其他財務需求。

轉按套現的步驟和特點如下：

1. 比較貸款條件：借貸人比較現有貸款和新轉按套現貸款的利率、條款及相關費用，確保新的貸款條件更有利，轉按套現後能到手的現金更多。
2. 申請轉按套現：借貸人向新的貸款機構申請新的按揭貸款，轉按套現貸款的額度不僅覆蓋現有貸款的餘額，還包括額外的現金提取部分，借貸人可與貸款機構商討希望增加的額度。
3. 轉按套現前評估物業價值：借貸人先了解其物業的當前市場價值，需要通過物業估值來確定，因為物業的估值直接影響到能夠套現的金額。一般來說，銀行或財務機構會要求專業估價師進行評估，以確保估價的準確性和客觀性。
4. 評估還款能力：在轉按套現的過程中，新貸款機構會對借貸人的信用狀況、收入進行全面的審查和評估。這一步是為了確保借貸人有足夠的還款能力來應對新的貸款條件。貸款機構會仔細審核，來決定是否批准轉按套現申請，以及確定可貸款的額度。
5. 還清舊有貸款：新貸款獲批後，新的貸款機構將用新的貸款額度清償借貸人的現有貸款餘額。
6. 提取現金：轉按套現除了清償現有貸款部分外，剩餘的貸款額度將以現金形式提取出來，供借貸人自由使用。

轉按套現的好處

1. 物業升值的情況下，能轉按套現的現金流增加
   假設物業買入時價值800萬元，做6成按揭，貸款額為480萬元，尚餘320萬元未還。幾年後，物業估值上升至1,000萬元，同樣以6成按揭計算，最新可批貸款額提升至600萬元。在這種情況下，借貸人可以通過完全將物業轉按，利用新的600萬元貸款來償還原有的按揭餘額320萬元，並提取多出的280萬元，將其轉化為流動資金。
2. 有機會遇到更低的按揭利率或取得現金回贈
   每間銀行或財務機構的按揭利率都不同，如果借貸人發現其他財務機構的利率低於目前銀行的利率，無論是將剩餘貸款額轉按，還是完全將物業轉按，都可以節省利息支出。此外，由於按揭服務競爭激烈，各財務機構為吸引更多客戶，可能會為新按揭提供低息優惠，或為轉按提供現金回贈，通常可達貸款額的1%至2%。
3. 透過轉按套現免除按揭保險
   如果借貸人原來選擇高成數按揭，需購買按揭保險。假設一兩年後物業升值，貸款額保持不變，但貸款額佔物業價值的比例相對減少，此時可能無需再購買按揭保險。轉按甩按保可獲退回保費，首年可退回40%，第二年可退回25%，第三年可退回15%。如果借貸人的資金不足以償還整筆按揭貸款，可以通過完全將物業轉按，利用新財務機構批出的貸款額來償還原有按揭貸款，從而獲得保費退款。

轉按套現的風險

轉按雖然有許多潛在的好處，但也存在一些風險，包括：

1. 利率風險：轉按後的新貸款利率可能會因市場變化而上升，導致每月還款額增加。特別是如果原貸款有固定利率，轉換為浮動利率的新貸款可能會使借貸人面臨更大的利率風險。
2. 財務風險：轉按可能導致借貸人負擔更高的貸款金額，尤其是在利用套現的情況下。這可能增加借貸人的財務壓力，尤其是在未來經濟不穩定或個人財務狀況出現變化時。
3. 費用風險：轉按過程中可能涉及一些費用，包括評估費、律師費、轉換費用等。這些費用可能會增加轉按的成本，需要借貸人在考慮轉按時加以考慮。
4. 信用風險：新的貸款機構可能對借貸人的信用狀況進行重新評估，如果借貸人的信用狀況出現變化，如信用記錄惡化或收入下降，可能會影響新貸款的批准或利率。
5. 物業價值風險：轉按時，物業的估值可能會影響新貸款的批准和條件。如果物業價值下跌，新的貸款機構可能會要求借貸人支付更高的按揭利率或提供更多的擔保。

簡而言之，選擇轉按套現可以讓業主在適當的時機利用更好的貸款條件，享受較低的利率，並從物業中提取現金，以應對各種財務需求。轉按套現不僅有助於改善個人或家庭的財務狀態，還能為未來的投資或突發事件提供資金支持。然而，進行轉按套現前，業主應詳細評估其財務狀況和市場情況，並尋求專業顧問的意見，確保此舉符合自己的長期財務計劃。透過這樣的方式，轉按套現可以成為一種有效的資金管理策略。

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