深入了解二按服務｜如何善用物業套現+揸住層樓資金周轉大法

撤辣後，經常聽到一些業主考慮利用物業進行套現投資、「換貨」套現物業買樓。目標是幫助子女置業或業主自己再買一個物業。家庭面臨經濟困境時，也會考慮透過物業套現來紓困。在這種情況下，深入了解物業二按將能夠幫助業主做出最好的安排。

業主購置物業時普遍會到銀行申請按揭，而「二按」即是業主在這原有的按揭貸款上，再向另一家財務機構申請額外的按揭。普遍實際情況是在傳統銀行借取五至六成一按後，再向財務機構申請「高成數按揭」部份。同一個原理，業主可為同一個物業申請三按、四按等，但屬少數。

銀行普遍不會提供物業二按服務，一般需向其他財務機構申請「物業二按」，而且所提供的按揭貸款不屬金管局規管，毋須跟從成數上限的要求，手續相對簡單，無需壓力測試，甚至免入息証明，批核速度最快即日完成，但財務機構批核物業二按時仍需遵守《放債人條例 》。「物業二按」主要幫助現有一按物業的業主套現更多流動資金，具有一定風險，因此在選擇時必須格外謹慎，要精明利用物業二按，就要了解當中的細節，確保順利獲取所需資金。

合法申請小心違約：業主應該選擇正規的二按服務，必須經過銀行的同意。若業主未經銀行同意擅自抵押物業申請二按，一旦被發現便可能觸犯違約規定，而銀行則有權要求業主提供額外資產作抵押、增加擔保人，或立即提高按揭利率，甚至要求違約業主全數償還二按貸款。為了防範此類違規行為，金管局於2011年推出了新方案，要求每位新造按揭的業主在承擔按揭時簽署同意書，授權銀行隨時查閱環聯管理的「正面信貸資料庫」。並於2017年進一步強化此方案，要求業主在有「再按揭」或「押記文件」登記時，銀行可向其發出電子提示，以防止業主在知情或不知情的情況下申請違規二按。

減少未來風險：在選擇二按時，務必考慮自身條件，避免負擔過多債務，以免產生財務風險。同樣地，選擇一按時，需根據當時市況和財務能力定下適合的按揭條件，減輕可能的還款壓力。在做出決定之前，請評估個人經濟狀況、收入穩定性和未來還款能力，並尋求專業人士建議，確保選擇的按揭方案符合需求和財務狀況。更好地管理財務，減少未來可能的風險。

目標清晰增加貸款批准機會：二按適合生意周轉、清還卡數、創業、業務擴充、子女升學、搬遷裝修等需要。清晰地指明物業二按的用途有助於增加貸款批准機會，因為銀行或貸款機構更傾向於批准具有明確用途的貸款申請，確保資金用於具體目的的項目。同時，明確的用途有助於避免不必要的資金問題，確保貸款資金只用於計劃中的特定目的，避免將資金用於其他不相關的項目或開支，保持財務的清晰度和可持續性。

明智還款方案準時還款：在物業二按中，擁有足夠的自制力按照訂好的還款方案準時還款非常重要。這需要個人對財務的管理和紀律性，確保按時還款，以免產生逾期利息或損害信用評級。可以通過以下措施來確保還款的紀律性：設立提醒，使用手機、日曆或其他提醒工具，設置還款日期的提醒；自動扣款，與貸款機構協商設定自動扣款，款項將自動從銀行帳戶中扣除；優先順序，將還款列為財務計劃中的優先項目，在其他開支之前優先還清貸款；預留緩衝，在還款金額中預留一定的經濟緩衝，應對意外開支或突發情況。

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