香港各類物業按揭貸款全剖析：住宅按揭vs工商廈按揭
近期樓市回暖，新盤及二手盤交投有顯著上升趨勢，當中包括非住宅物業的交投。香港房地產市場提供多元的物業選擇，適當選擇對於計劃投資者來說至關重要，而了解工商廈按揭及住宅按揭，就是謹慎理財的關鍵。
| 各物業類型 | |
|---|---|
| 住宅 | 住宅物業分自用住宅物業及出租物業，住宅按揭成數亦有所不同，物業在出租前須先取得承按人（例如銀行或財務機構）的同意。 |
| 工廈 | 工廈主要用於工業活動，例如製造、加工和組裝等。然而，隨著香港製造業北移，許多工廈已經被轉換成其他用途,如藝術工作室、設計工作室、健身房等。物業用途也會影響到工商廈按揭。 |
| 商廈 | 商廈主要用於商業活動，例如辦公室、銀行、律師事務所和會計事務所等。 |
| 店舖 | 店舖是位於街道或購物中心內的零售商店，主要用於商品銷售，吸引行人進入購物。亦包括餐飲空間例如餐廳、咖啡店等。 |
按揭成數
住宅按揭通常提供較高的成數，允許借款人以較低的首期比例置業，自用住宅物業及出租物業，按揭成數亦有所不同。相對而言，工商廈按揭中，工商舖是投資物業，所以工商廈按揭成數最高只是6成。物業就算是自用，工商廈按揭都不能超過6成。銀行對工商舖投資物業更嚴謹，謹慎評估商業物業的風險，可能比住宅按揭需要較高的首期。
按揭年期
住宅按揭一般提供較長的年期選擇，例如15年、20年或30年，有助於分擔每月還款壓力。相對地，工商廈按揭物業的按揭年期較住宅按揭短，一般最長的按揭年期為20年，使每月還款金額較高。
按揭利率和優惠
由於住宅按揭被視為較低風險，其利率通常相對較低。此外，銀行可能提供各種促銷和優惠，例如現金回贈、固定利率、浮動利率或首年優惠利率。相對而言，工商廈按揭的利率可能較高，反映了商業物業的風險。
工商物業貸款額以估價計算
在工商廈按揭中，借貸額一般是基於估價而非樓價。工商舖物業的估價不像住宅可以在網上估價，需要向銀行直接查詢。銀行對於工商舖的估價較為嚴謹，會要求提供圖則及相片，有機會實地視察，並受到多種因素的影響，會考慮租金回報率、地段、人流、承租能力等因素，從而考慮工商廈按揭的批核。
工商廈按揭及住宅按揭比較表
| 住宅按揭 | 工商廈按揭 | |
|---|---|---|
| 按揭成數 | 最高9成 | 最高6成 |
| 按揭年期 | 最長30年 | 最長20－25年 |
| 最優惠按揭利率 | H+1.3% | H+1.65% |
| 驗樓 | 未必需要 | 必須 |
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簡而言之，在選擇工商廈按揭及住宅按揭時，因應每個投資者及物業情況，應詳細了解不同按揭貸款的目的及條款，選擇最合適自己的工商廈按揭或住宅按揭。
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