市場波動下的智慧財務策略：香港負資產業主的市場應對指南

根據香港金融管理局2024年第2季末負資產住宅按揭貸款的最新調查結果，負資產住宅按揭貸款宗數由2024年第1季末的32,073宗，減少至2024年第2季末的30,288宗。在當前經濟環境下，房地產市場的波動令許多業主面臨困境。負資產不僅對業主的財務狀況造成壓力，還可能影響其生活質量和心理健康。

「資不抵債」即負資產

負資產是指當物業的市場價值低於未償還的按揭貸款餘額時，業主所持有的物業即處於負資產狀態。換個說法， 按揭客人之欠款比抵押物業最新之市場估值還要高，即例如借款人尚欠銀行500萬，但抵押品的市值只是400萬元，此時就出現了「資不抵債」情況此即「負資產」。

負資產的出現通常發生在房地產市場下跌或經濟不景氣時。新按保計劃下，1,000萬以下物業可以做到最高80%按揭、800萬以下物業可做最高90%按揭，但實際上，如果買家借取90%按揭，只要樓價回落一成，都已經跌入「負資產」界別。對業主來說是一個嚴重的財務挑戰，因為物業價值不足以覆蓋貸款餘額，意味著即使出售物業也無法償還所有的貸款。

「Call loan」並不常見

「Call loan」是指按揭機構（如銀行或財務公司）要求借款人提前還款，這種情況通常發生在負資產盛行的時期，但其實負資產與call loan未必一定是對等關係。按揭屬於資產抵押類型貸款，如果資產（如物業）價值急速下跌至低於尚欠貸款額，按揭機構可能會要求借款人補回差價，以減少風險，這就是所謂的「Call loan」。過去，這種情況被形容為「落雨收遮」。相較於其他城市，香港的物業市場相對活躍，物業較容易轉手，除非借款人有特殊情況，如犯法、破產或斷供等，銀行一般不會要求「Call loan」。

負資產影響業主財務靈活

負資產對業主的財務狀況有著深遠的影響。

• 首先，業主可能會面臨更高的財務壓力，因為物業價值不足以覆蓋貸款餘額。業主可能需要支付更高的利息和月供，進一步加重了財務負擔。
• 其次，負資產可能限制業主的財務靈活性，使其難以獲得額外的貸款或進行其他投資。
• 打算轉按揭套現的業主，亦會因為估價下跌而令套現資金減少，或會借不到業主所需的貸款額。

減低借貸水平避免成為負資產

要防止變成負資產，最直接的方法就是減少借貸金額。特別是現在不少新樓盤都提供「供息不供本」的按揭計劃，在前幾年只需要支付利息，不用還本金，變相買家幾年後都未必須要供本金，只要樓價跌穿首期範圍，就很容易成為負資產。

除此之外，買家應該養成按時還款的習慣，以防經濟不景氣時，銀行會要求補足差額。同時，買家也應該為自己準備一些儲備金，至少在面臨失業危機時還能夠應付過去。

市場波動中的負資產應對策略

在市場波動的情況下，負資產業主需要採取一系列積極的應對策略來緩解財務壓力。

• 首先，業主應該密切關注市場動態，了解房地產市場的走勢和變化，以便及時調整自己的財務規劃。
• 此外，業主可以尋求專業的財務顧問服務，評估個人財務狀況並制定還款策略。如果市場條件許可，業主也可以考虑將物業出租，通過租金收入來緩解負擔。
• 最後，業主應避免在市場低迷時期匆忙出售物業，以免造成更大的經濟損失，而是應該耐心等待市場回升，或者尋找其他增加收入和減少開支的方法來改善自己的財務狀況。

簡而言之， 面對負資產問題，業主需要保持冷靜，主動關注市場變化，並尋求專業建議來調整財務策略。同時，應積極管理現有資金，探索增加收入和節省開支的途徑，以緩解負資產帶來的財務壓力。

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